冲刺2020 | 土地篇:全年成交规模或与19年持平!

受疫情影响,今年年初各大城市土地出让一度中止,土地市场成交热度也跌至低谷,一季度全国土地市场成交规模同比去年明显下跌。随着疫情逐渐得到控制,各地为稳经济、稳财政,不少热点城市加大了优质土地的供应,刺激市场热度上升。

进入二季度,热点城市推地节奏明显加快,向来供地较少的深圳、东莞等城市也有多宗土地入市,带动整体成交规模明显回升,甚至超出去年同期水平。不过,大多数需求增长乏力的三四线,土地市场仍然处于低温,与南通、无锡、东莞等热点三四线之间的分化也越来越大。

三季度以来,多地出台收紧楼市调控政策,叠加房地产金融监管持续趋严,“三道红线”新规试行,企业资金压力显现,拿地热情有所下降,土地市场逐渐回归理性,土地市场整体表现量价齐跌,相比二季度略有降温。预计四季度,“三道红线”重压下,房地产资金监管继续从严,房企拿地愿望大幅度降低,土地市场竞拍热度将继续回落,预计2020年全年全国土地市场成交规模或与去年持平。

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“三道红线”新规下市场热度下降

从土地成交量看,自7月开始,全国336城土地市场成交量由高位逐渐下降至低谷;截止9月20日,第三季度经营性土地成交建面达到58533万平方米,环比第二季度下降20%,同比去年第三季度增加1%。前三季度成交总建筑面积为172426万平方米,同比增加了1%。

分城市能级来看,各能级城市成交表现均不及二季度,尤其是一线城市,三季度成交量环比下滑了34%,但同比却依然上涨23%。前三季度累计来看,一线城市保持较快推地节奏,成交量高达3632万平方米,同比去年同期涨幅高达44%,供地力度明显增大;二线和三四线城市土地市场以稳为主,市场相对平稳。

价格方面,第三季度的土地成交均价主要表现为高位回落,7月份土地成交均价为2789元/平方米,截至数据统计日,9月地价为2492元/平方米。第三季度的整体成交均价为2684元/平方米,环比下降8%。究其原因,一方面是受到热点城市高价优质地块成交减少、成交结构变动的影响,回调市场价格增长预期,另一方面则是在“三道红线”融资新规之下房企融资有所收紧,房企资金面承压,拿地热情降低,底价成交地块比重明显上升,从而使得土地成交均价有所下调,土地市场较上半年有所降温。

图:2019年1月-2020年8月全国100个重点城市

商品住宅供应面积(单位:万平方米)

注:数据统计范围至2020.9.20

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

一线城市由于京、沪等高价优质地块入市较多导致成交均价上涨,其中上海居住用地推出量增加,更有北外滩等区域优质地块出让,多宗地块成交溢价率超20%,成交了两宗楼板价超8万元/平方米的稀缺地块,年内两次刷新全国单价地王,使得一线城市三季度平均楼板价增至17490元/平方米,环比二季度涨幅高达25%。

二线城市则受由于杭州、南京等多个二线城市主体供地区域向郊区转移,高地价城市入市体量明显减少,使得三季度楼板价环比呈下降趋势,降至4433元/平方米。三四线城市由于徐州、六安等低地价城市成交量增加,而昆山、东莞、绍兴等高地价城市成交量减少,楼板价降至1789元/平方米,环比二季度下降了9%。

就前三季度总体情况来看,尽管第三季度二、三线城市地价均呈现环比下降趋势,但由于第二季度市场热度整体处于高位,各能级城市在前三季度总成交均价同比均呈上涨趋势,涨幅分别为12%、1%和10%;另外,受一线城市超高价优质地块成交带动的影响,整体成交均价同比涨幅升至9%。

溢价率逐月环比下滑

溢价率方面,前三季度土地成交溢价率15.1%,与上半年整体溢价率相比微增0.3个百分点,相比去年同期微降0.2个百分点。单就三季度来看,7、8月份市场热度较二季度已经有所下降,并且在“三道红线”新规影响之下融资渠道收紧,降温趋势在9月份愈发明显,降至14.5%,整体来看,三季度市场热度为15.8%,环比二季度下降了0.6个百分点。

从各能级城市来看,溢价率表现分化,三季度溢价率环比走势呈现一线上涨、二线下滑、三四线持平的趋势:一线城市在优质地块集中供应的影响下溢价率环比上升了3个百分点,增至13%,上一季度较热的二线城市溢价率也降至13%,三四线城市溢价率与二季度基本持平,为18%,在三个能级中平均溢价率最高。

表:2020年前三季度各能级城市经营性土地成交量价

(单位:万平方米,亿元,元/平方米)

注:数据统计范围至2020.9.20,累计同比范围为2019.1.1~2019.9.20

  数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

从重点监测城市的土地成交情况来看,中西部省会城市仍是成交主力,成交量TOP5城市有3个位于中西部区域。其中,排名第一的是西安,尤其是6月份以来西安土地供应持续发力,前3季度总成交建筑面积高达2606万平方米,较去年同期成交量增加了近三成,成交价格也比去年同期上涨了2%。

事实上,不只是西安,郑州、长沙、成都等中西部城市前三季度的楼板价相比去年同期均有不同程度的上涨,主要是优质地块供应明显增加,尤其是新城核心板块宅地供应明显增加,带动整体地价上涨。TOP20中,一线城市中上海和广州均榜上有名,其中上海成交了169宗地,近七成是含宅用地,成交体量较去年同期增长了5成,供地显著放量;广州则成交了87块,其中宅地比重过半,成交体量较去年同期增长了25个百分点,供地力度也明显加大。

三四线城市中,本次入榜的六个城市均来自长三角和粤港澳区域,分别是徐州、南通、温州、湖州、佛山和惠州,除徐州表现突出,居于第二位以外,其余城市排名相对靠后。结合成交溢价率来看,杭州、宁波、徐州和湖州等长三角区域入榜城市的溢价率大多都超过了20%,市场热度相对较高。

进入三季度,730经济工作会议中央再提“房住不炒”,宁波、杭州、深圳、南京等热点一二线城市调控政策相继收紧,加之“三道红线”新规之下融资渠道收紧,导致房企资金压力较大,拿地积极性回落,7、8月份市场热度较二季度已经有所下降,并且这种降温趋势在9月份愈发明显。结合政策层面来看,“三稳”的目标仍旧没有改变,尤其是在融资环境较紧的大环境之下,接下来土地市场成交溢价率较二、三季度会有所下行。

考虑到疫情影响之下,地方政府财政压力较大,土地供应量大概率保持在高位,但叠加“三道红线”影响,重压之下,房企拿地愿望大幅度降低,预计2020年土地成交规模或与19年基本持平。

表:2020年前三季度土地成交建面TOP20重点城市

(单位:万平方米,亿元,元/平方米)

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

03

政策收紧下四季度流拍现象将增多

土地流拍方面。第三季度重点城市的土地流拍现象明显好于去年同期,流拍幅数明显减少;分月来看,7、8、9三个月的流拍幅数均低于去年同期水平,特别是8月份,流拍幅数仅有去年同期水平的三分之一。

土地流拍现象的明显改善,主要得益于今年重点城市优质地块供应力度持续加大和融资环境一直适度宽松;在这些因素的影响下,房企拿地一直保持较高的积极性,土地流拍现象也明显缓和,流拍率也一直维持在较低水平,三季度来一直处于10%以下的低位。

不过,7月份以来热点城市逐渐收紧调控,调整供地结构,减少优质土地入市比例,同时资金监管力度也进一步加大,如南京等城市在拍地时还要求房企需用自有资金拿地;在此影响下,四季度土地流拍幅数可能会进一步走高。

图:2019年1-9月及去年同期重点监测城市

土地流拍幅数(单位:幅)

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

全年成交规模或与去年持平

2020年三季度,受各城市供地节奏调整影响,土地市场成交量较二季度明显下滑,成交价格也因优质地块入市占比减少而下滑,同时溢价率也出现了下滑趋势,土地市场热度相比二季度确实有所降低。结合政策层面来看,7月份以来中央多部委强调“房住不炒”,多个热点城市也相继收紧了调控政策,如南京更是多次修改土拍规则,以控制地价、平稳市场。

鉴于当前部分城市地市热度仍在较高水平,预计四季度整体政策面也是以收紧为主。在此影响下,土地市场成交溢价率大概率会进一步走低。

而在价格方面,在各城市供地主力区域由主城区逐渐向郊区转移的影响下,第三季度地价有所回落,各能级城市地价均出现了环比下滑趋势。接下来,随着优质土地入市比例进一步下滑、热点城市纷纷采取措施控地价等因素的影响,四季度地价将会持续走低。不过,热点城市优质地块的竞争仍然会更加激烈,如东莞、南京等城市优质地块仍多以最高限价成交,上海多宗外郊环地块更是刷新了片区成交最高单价。

至于成交规模方面,截止9月全国土地市场成交量已经超出去年同期水平,在财政压力下,各地也会持续加大土地供应,但由于“三道红线”影响,四季度企业拿地愿望大幅度降低,预计2020年全年全国土地市场成交规模或将与2019年持平!

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”

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